Fianza del alquiler en Andalucía: qué cambia en 2026

Fianza de alquiler en Andalucía en 2026: qué ha cambiado

La disposición adicional sexta de la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía establece que la Administración autonómica deja de ser depositaria de las fianzas de los nuevos contratos. La ley se publicó el 24 de diciembre de 2025 y AVRA identifica el 24 de enero de 2026 como fecha de aplicación de la supresión. La clave es cuándo se celebró el contrato, no cuándo encontraste la información ni cuándo decides iniciar un trámite.

La modificación elimina una gestión administrativa para los contratos nuevos. No convierte la fianza entregada al propietario en renta, no elimina su deber de liquidarla al finalizar y no permite apropiarse de ella sin causa. Si eres inquilino, conserva el recibo aunque ya no exista justificante de depósito en la Junta para tu contrato.

Tres relaciones diferentes: contrato, depósito y garantía adicional

En la relación contractual, el inquilino entrega una garantía y el arrendador responde de la devolución del saldo. En la relación administrativa anterior a la reforma, el arrendador deposita una cantidad ante la Junta y solicita después su recuperación. Una garantía adicional pactada pertenece a su propio régimen contractual: no es automáticamente el importe ingresado mediante el modelo 806.

Esta separación sirve para saber a quién pedir cada documento. Al propietario le pides recibo y liquidación del alquiler; a AVRA se le solicita información o devolución del depósito cuando proceda. No ingreses una segunda fianza en la Junta porque desconoces si la primera fue depositada. Antes identifica contrato, intervinientes, referencia catastral y eventual número de justificante.

¿Cuántos meses de fianza se pagan en Andalucía?

El artículo 36.1 de la LAU fija una mensualidad para arrendamiento de vivienda y dos para uso distinto de vivienda. La calificación jurídica importa: no basta con que el contrato se titule temporal, de habitación o de temporada. La reforma estatal de octubre de 2026 cambia el tratamiento de determinados alquileres temporales y preserva un régimen transitorio para los anteriores; revisa el destino real y la fecha antes de calcular.

Ejemplo: en un nuevo alquiler de vivienda habitual con renta de 850 euros, la fianza legal es de 850 euros. Si existe además una garantía de 850, el total garantizado sería 1.700, pero ambas partidas deben identificarse. En los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, el artículo 36.5 limita la garantía adicional a dos mensualidades. La redacción de octubre contempla un límite propio de una mensualidad para vivienda temporal y prohíbe exigir al inquilino contratar un seguro de impago.

No confundas el límite de garantía con los pagos de renta, los gastos de contratación o una reserva. Para discutir una cantidad, exige que el documento indique el concepto exacto y comprueba si es lícito en el régimen aplicable.

Contratos anteriores al 24 de enero: qué ocurre con las fianzas antiguas

AVRA informa de que los contratos celebrados hasta el 23 de enero de 2026 inclusive mantienen la obligación de depósito conforme al régimen anterior. Si el depósito ya se constituyó, la reforma no ordena devolverlo de oficio mientras el alquiler continúa. La disposición adicional sexta liga el reintegro a la extinción de los contratos y a la solicitud de las personas interesadas.

Tampoco conviene interpretar que una omisión antigua quedó automáticamente regularizada. Si debió depositarse y no se hizo, consulta el procedimiento aplicable a ese contrato y las consecuencias de la presentación tardía antes de iniciar un ingreso. Las instrucciones de depósito que siguen visibles en la web se leen junto con la nota oficial de 2026, para evitar aplicar a un contrato nuevo una obligación suprimida.

Prórroga, cambio de inquilino o nuevo contrato: la fecha no lo resuelve todo

Una subida de renta, una prórroga o un anexo firmado en 2026 no convierten necesariamente un alquiler anterior en un contrato nuevo. Examina si se mantiene la relación o se extingue y sustituye por otra: partes, inmueble, obligaciones, causa del cambio y redacción del acuerdo. No cambies retrospectivamente la fecha de celebración para evitar un trámite.

Si se incorpora o sale un cotitular, documenta también quién aportó la fianza y qué compensaciones se acuerdan entre las personas que comparten piso. La salida de una sola persona no implica por sí misma la extinción de todo el arrendamiento ni obliga automáticamente a AVRA a devolver el depósito completo. Si hay duda sobre una modificación concreta, presenta una consulta identificada y conserva la respuesta.

Cómo solicitar la devolución de la fianza a AVRA

Para un depósito antiguo en régimen general, la solicitud habitual es el modelo 810. La información oficial identifica al arrendador o subarrendador, o a su representante, como solicitante. No es el trámite ordinario por el que el inquilino exige al propietario la devolución de su dinero. Localiza antes el justificante de ingreso y el documento que demuestra la extinción.

Comprueba en el portal oficial el canal disponible, la necesidad de cita y los requisitos de identificación electrónica. El resguardo de haber confeccionado un formulario no equivale siempre a haberlo presentado: conserva el justificante de registro, los adjuntos y el número de expediente. Revisa también las notificaciones posteriores por si la Administración pide completar documentación.

Documentación: prepara el expediente antes de presentar el modelo 810

Organiza una carpeta por contrato. Contrasta los datos del justificante 806, el contrato y la solicitud: identidad del arrendador, dirección de la finca, referencia catastral e importe. Aporta la prueba de extinción y la representación cuando actúe otra persona. Si el alquiler tuvo modificaciones, conserva los anexos para explicar diferencias de renta, titulares o cuantía.

La documentación concreta varía según quién solicita y qué ha ocurrido con la propiedad. Las instrucciones oficiales contienen supuestos especiales; una lista general no sustituye un requerimiento de subsanación. Si falta un justificante, solicita su localización o información antes de rellenar datos por aproximación. Una dirección parecida o una cuenta bancaria antigua pueden retrasar el expediente aunque exista derecho al reintegro.

• Contrato y anexos que expliquen la relación y su finalización.
• Justificante del depósito, normalmente modelo 806, o soporte histórico correspondiente.
• Documento de extinción y entrega de la posesión.
• Identificación y, cuando proceda, poder o autorización de representación.
• Datos bancarios correctos y documentación de la titularidad que exija el procedimiento.

La cuenta bancaria y el sistema GIRO: un detalle que evita retrasos

AVRA advierte de que la cuenta receptora debe estar dada de alta en GIRO, el sistema contable de la Junta. Comprueba este requisito antes de atribuir la demora a una denegación. El portal de modelos enlaza el alta electrónica y el formulario de mantenimiento de cuentas para quienes utilicen el cauce admitido sin certificado.

Si hay varios arrendadores que comparten cuenta, AVRA exige que cada uno realice el alta individualizada. Una cuenta válida para un titular no acredita automáticamente el alta de los demás. Si has cambiado de banco o actúas por una sociedad, revisa quién es el titular, qué persona solicita y qué documentación de representación se acompaña.

Venta de la vivienda, herencia y varios propietarios

Cuando la vivienda se ha vendido, AVRA contempla la solicitud por el propietario arrendador actual y exige justificar la transmisión. Si el titular falleció, hay que acreditar quién sucede en la posición correspondiente. Conserva la documentación que enlace el depósito inicial con la persona legitimada para recuperarlo; una transferencia entre particulares no actualiza por sí sola el expediente administrativo.

Para una copropiedad o una sociedad, revisa quién firma y cómo acredita sus facultades. No aportes documentación indiscriminada: reúne la prevista para tu supuesto y la que se requiera expresamente. El portal distingue, entre otros, transmisiones, herencias, comunidades y personas jurídicas; esa clasificación ayuda a preparar una solicitud coherente.

Cuánto tarda AVRA y por qué no es el mismo plazo que el del inquilino

La información operativa de AVRA señala un mes desde la solicitud de devolución. Guarda la fecha de registro y atiende a posibles incidencias del expediente. Por su parte, la disposición adicional tercera de la LAU contempla interés legal si pasa un mes desde la finalización del contrato sin devolución del depósito administrativo. No confundas sin más el plazo informado para tramitar una solicitud con el punto de partida legal de los intereses: si se reclaman, identifica la norma y las fechas del caso.

En la relación privada, el artículo 36.4 utiliza otra referencia: un mes desde la entrega de llaves para los intereses del saldo restituible al inquilino. Por ejemplo, si las llaves se entregan antes de que el propietario solicite a AVRA la devolución, la fecha posterior de esa solicitud no reinicia el cómputo contractual.

Soy inquilino y no me devuelven la fianza en Andalucía

Reclama al arrendador el saldo y una liquidación justificada. Para un contrato nuevo, no tiene sentido exigir un depósito autonómico que ya no es obligatorio. Para uno anterior, pedir el justificante puede ayudarte a entender la situación, pero tu derecho contractual no depende exclusivamente de que AVRA haya pagado al propietario.

Conserva las fotografías, los recibos de suministros y la prueba de las llaves. Si se retiene dinero, pregunta qué hecho, importe y documento justifican cada descuento. La ausencia de depósito administrativo no autoriza a dejar de pagar rentas ni convierte automáticamente en nulo el contrato. Del mismo modo, la existencia de depósito no prueba que todos los descuentos sean correctos.

Si la respuesta no resuelve la discrepancia, prepara una reclamación acreditable y revisa la negociación previa civil. La guía sobre fianza no devuelta desarrolla los daños, intereses, pruebas, procedimiento y requisitos para acudir a juicio.

Si el expediente de AVRA no avanza: cómo hacer seguimiento

Comprueba primero que la solicitud esté registrada, la cuenta dada de alta y los requerimientos atendidos. Una consulta debe incluir el número de expediente y una petición concreta: estado de tramitación, documentación pendiente o motivo de una incidencia. Conserva la respuesta y presenta documentos por el canal indicado, evitando duplicar solicitudes completas sin necesidad.

Si recibes una resolución desfavorable, revisa su motivación y el pie de recursos: órgano, vía y plazo. Una llamada, una queja de funcionamiento o pedir información no sustituyen necesariamente el recurso ni suspenden su plazo. Ante falta de respuesta, no deduzcas automáticamente que puedes retirar dinero o que el silencio tiene un efecto favorable: hay que identificar el régimen jurídico del procedimiento.

Cuatro casos para saber qué trámite te corresponde

Contrato de vivienda habitual firmado el 2 de febrero de 2026 en Málaga: se documenta la fianza legal entregada al arrendador, sin constituir el depósito autonómico suprimido. Al terminar, el propietario liquida el saldo conforme al régimen contractual aplicable.

Contrato firmado en septiembre de 2024 en Sevilla y todavía vigente: el depósito constituido no se recupera solo porque cambió la ley. Si termina en 2026, se prepara la solicitud de devolución con prueba de extinción, sin confundirla con el pago debido al inquilino.

Contrato firmado el 20 de enero de 2026 en Córdoba, con pago administrativo pendiente: la fecha es anterior al cambio. Antes de asumir que no hay obligación, consulta cómo regularizar ese depósito concreto. No uses como criterio la fecha en que abres el formulario.

Contrato anterior con varios propietarios en Granada: antes de presentar el 810, comprueba las firmas, la representación, la titularidad de la cuenta y el alta GIRO de quienes corresponda. El problema puede estar en la acreditación de la solicitud, aunque el contrato ya se haya extinguido.

Qué aporta el Tribunal Constitucional a esta distinción

La STC 41/2026, de 26 de mayo, analiza en su fundamento jurídico 7 el uso de depósitos arrendaticios para financiar políticas públicas de vivienda. Distingue esa regulación de naturaleza pública de los derechos y obligaciones entre las partes del contrato. También identifica la reserva de garantía de devolución como protección de las obligaciones de la Administración depositaria.

La sentencia ayuda a comprender por qué depósito público y fianza contractual no son intercambiables. No resuelve tu liquidación, no ordena devolver de oficio todas las fianzas andaluzas y no enjuicia esta reforma autonómica. Para decidir tu trámite, la referencia directa sigue siendo la Ley 5/2025, la LAU aplicable y el procedimiento de AVRA.